提醒：营改增节点收租金不可“一刀切”,铂略财务培训

在营改增后，纳税人在5月份收取的出租不动产租金，其实现的相关税收是全部缴纳增值税还是营业税呢？在营改增节点所收取租金的涉税处理不可错位，更不应该一刀切，而是应针对具体情况谨慎处理。

　　案例：某工业企业为增值税一般纳税人，2016年4月1日与承租方签订不动产租赁合同。合同约定2016年5月1日向承租方收取2016年4月1日至2018年3月31日的租金252万元。

　　依据租赁合同计算，每月不动产租金为10.5万元（252÷24）。2016年5月1日收取租金时，营改增试点已全面实施，那么其归属于2016年4月份的租金涉税事项该如何处理？归属于2016年5月1日至2018年3月31日的租金涉税事项又该如何处理呢？

按现行税法实体从旧原则，该项经济涉税业务应遵循不溯及既往的法律原则。即有关税收权利义务的产生、变更和灭失的税收实体法，在应税行为或事实发生后如有所变动，除非法律有特别规定，对该行为或事实都应适用其发生当时的税法规定。因此所属期为4月的租金应申报缴纳营业税，所属期为5月及之后的租金应申报缴纳增值税。

1、营业税处理

根据《营业税暂行条例》第十二条及《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，对所属期为4月份的不动产租金10.5万元应申报缴纳营业税：10.5×5%＝0.525（万元）。所属期为4月份的不动产租金应申报的营业税、城市维护建设税、教育费附加应在次月（即5月份）申报期内申报缴纳。

2、增值税处理

　《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%征收率计算应纳税额。

　　财税〔2016〕36号文件附件1第四十五条规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　因此本案例中，企业可选择适用简易计税方法，对所属期为2016年5月1日至2018年3月31日的租金部分应申报缴纳增值税：（252÷24×23）÷（1＋5%）×5%＝11.5（万元）。

　　所属期为2016年5月及之后期间的租金部分应申报的增值税、城市维护建设税、教育费附加应在次月申报期内申报缴纳。

　　该企业会计账务处理如下：（单位：元，下同）

（1）2016年4月末根据合同约定确认当月租金收入

　　借：应收账款 105000

贷：其他业务收入 105000

（2）计提营业税金及附加

　　借：营业税金及附加 5670

贷：应交税费——应交营业税 5250

——应交城市维护建设税 262.50

——应交教育费附加　157.50

（3）2016年5月1日收取租金

　　借：银行存款 2520000

贷：预收账款 2300000

应交税费——未交增值税 115000

应收账款 105000

（4）缴纳营业税金及附加

　　借：应交税费——应交营业税 5250

　　　　　　　　——应交城市维护建设税 262.50

　　　　　　　　——应交教育费附加 157.50

贷：银行存款5670

（5）缴纳财产租赁合同印花税：2520000×0.1%＝2520（元）　　

　　借：管理费用 2520

贷：银行存款 2520

（6）6月份申报期内申报缴纳增值税

　　借：应交税费——未交增值税 115000　　

贷：银行存款 115000

3、企业所得税处理

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。因此，该企业可以对上述预收部分租金分期均匀计入相关年度收入。

　　2016年4月份已确认收入105000元。2016年5～12月份每月确认收入100000元［105000÷（1＋5%）］，2016年5～12月份8个月共确认收入800000元（100000×8）。